Mülkiyetin Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanımı

Ailesinde dört Harita ve Kadastro Mühendisi olan birinin kadastro davalarından uzak durması mümkün değildi tabiki, gerek çevrenin gerekse kişisel merakın etkisi ile kadastro davalarında da yetkinleşmek gerekti. İşte şimdi bu yazımızda zilyetlikten doğan mülkiyet hakkına ilişkin bir kaç kritik noktayı sizinle paylaşacağız. 

Medeni Kanunumuzun 713. Maddesinde düzenlenen olağanüstü zamanaşımı hükmü şöyledir; Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. 

Bu maddenin lafzından anlaşılan, olağanüstü zamanaşımı ile bir malın mülkiyetinin edinilebilmesi için öncelikle 20 yıl süre ile o malın zilyedi olmak ve bu zilyetliğin davasız ve aralıksız biçimde sürmüş olması gerekmektedir. 20 yıl boyunca zilyetliğin aynı kişide bulunması şart değildir. Şayet zilyet olan kişi, kendi rızası ve aralarında geçerli bir sözleşme ile zilyetliğini başka birine devretse dahi, eklemeli zilyetlik ile, yeni zilyet olan kişi, bir önceki zilyedin süresinden faydalanabilmektedir. Bu hususta da yine Medeni Kanunumuz düzenleme getirmiştir. 

Türk Medeni Kanunu 996. Madde : IV. Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma

Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet edinimi meselesi Kadastro Kanunumuzda şu şekilde yer almaktadır. 

3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. Maddesi hükmü: Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tespiti: Madde 14 - Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

Kanunumuzun bu hükmünden de anlaşılacağı üzere, zilyetlik her türlü belge ve beyanla ispatlanabilir. Bu durumda mahalli bilirkişilerin beyanları büyük önem arz etmektedir. Mahalli bilirkişilerin beyanı kadastro komisyonu çalışmaları içerisinde yer alır ve hakkın doğumu esasen bu tutanaklar ile belli olur. 

Kadastro Müdürlüklerince kadastro komisyonları tarafından yürütülen çalışmalar önce beyan askısına(itiraz süresi 15 gündür) daha sonra da kesin askı cetveline(itiraz süresi 30 gündür) çıkar ve şayet zilyet olarak belirleme yapılmamışsa, bu süre zarfında Kadastro Mahkemelerinde dava açmak gerekir. Kadastro askı cetvellerine itirazın tek yolu Kadastro Mahkemelerinde dava açmaktır. Kadastro komisyonlarının hata düzeltme fonksiyonları bulunmamaktadır. Çalışmalar kesindir ve düzeltmesi ancak Mahkemeler nezdinde mümkündür. 

Bu hususta yazmamıza sebep olan mesele ise 3402 sayılı Kadastro Kanunumuza getirilen geçici 8. Maddedir. 

GEÇİCİ MADDE 8 - Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman sınırı dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince kadastrosu yapılır.

Geçici 8. Madde kapsamında Kadastro Müdürlükleri çalışmalar başlatmış ve evvelce tapulama dışı bırakılan arazilerin tapulama işlemi yürütülmüştür. Mülkiyet hakkının gaspına ilişkin yapılan yanlışlar da ortaya çıkmıştır. Müvekkillerimize tavsiyemiz, kadastro askı cetvellerine itiraz etmekte geç kalınmaması yönündedir.